Khúc mắc giá đất

Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm "giá đất thị trường".

Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được đánh giá "thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể". Có thể dễ dàng dẫn ra ví dụ, nhưng không có chứng cứ pháp luật nào để bảo vệ ý kiến này. Nghĩa là cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường là trạng thái "mang máng" thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý chứng minh.

Nhiều cán bộ địa phương trong ngành nhờ tôi tư vấn khi gặp các vụ án về thất thoát công sản đất đai từ khoảng 10 năm trước. Bây giờ định giá để quy tội, giá đất tăng hơn xưa nhiều lần. Vì vậy, giá trị thất thoát trước đây vốn không lớn nay vẫn có thể bị quy thành tội nặng. Điều này cũng làm cho nhiều cán bộ quản lý đất đai ở địa phương rất lo lắng... Tôi biết đây là vấn đề rất khó do các khái niệm pháp lý không tường minh.

Tôi cũng tham dự nhiều hội thảo về giá đất và nhận thấy có gì đó không nhất quán về tư duy. Có ý kiến còn cho rằng không có giá đất thị trường - thứ lúc lên, lúc xuống; lúc nóng, lúc lạnh; mỗi lúc một khác - chỉ có giá đất do Nhà nước quy định. Tôi thấy cách hiểu này không ổn vì người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau không cần biết giá đất của Nhà nước, thuận mua - vừa bán là hai bên đều vui vẻ. Hơn nữa, Nhà nước có quy định cũng phải dựa vào cơ sở nào đó chứ không thể "tùy thích".

20 năm trước, với Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật quy định "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường".

Nghị định 188/2004/NĐ-CP sau đó quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến, hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc nội tình. Năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là "thị trường trong điều kiện bình thường", tức là không bị "sốt" và cũng không "đóng băng".

Đến Luật Đất đai 2013, nguyên tắc "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường" vẫn tiếp tục được đảm bảo (Điều 112 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất) và bỏ qua định nghĩa khái niệm "giá đất thị trường".

Vậy các quốc gia khác trên thế giới làm như thế nào. Các nước dùng cơ chế thị trường đều quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp thị trường như một lẽ đương nhiên. Thế nào là giá đất thị trường được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia.

Các sách giáo khoa về định giá đất nói rằng "định giá là một nghiệp vụ thể hiện cả nghệ thuật (Art) và khoa học (Science), cần tới các kiến thức toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, sử dụng đất, nông nghiệp, xây dựng, ứng xử xã hội - nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường... Tôi thấy việc này đòi hỏi nhiều kiến thức quá, nhưng cũng đúng. Nếu áp dụng ở Việt Nam nói riêng và Đông Á nói chung còn phải có cả kiến thức về tâm linh và phong thủy.

Nhiều yếu tố như vậy tác động vào giá đất giúp ta hình dung giá đất thị trường không phải là một giá trị cố định, chính xác cho một thửa đất. Nó vẫn tồn tại, nhưng dao động trong một khoảng giá trị và một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, có thể nghĩ giá thị trường là giá giao dịch ước tính có độ tin cậy đủ yên tâm.

Định nghĩa giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard) là "Số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán, trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc". Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà chỉ là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được từ các giao dịch cụ thể trên thị trường.

Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng thực về quyền sử dụng đất trên thị trường. Ở Việt Nam giá này không tồn tại vì Bảng giá đất thấp hơn thị trường nên trên hợp đồng chuyển nhượng hai bên cũng cùng nhau ghi giá thấp hơn thị trường nhằm "tránh thuế". Ai cũng biết giải pháp là tăng từng bước Bảng giá đất lên ngang thị trường dựa vào khảo sát thị trường.

Nhiều người có thể phản biện tăng Bảng giá đất lên có thể làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Nếu vậy, cần áp dụng giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn.

Giải pháp cuối cùng cần đưa ra là: Đưa định nghĩa giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sắp sửa; Chú trọng vào thuế sử dụng đất, giảm thuế suất chuyển quyền để giá đất thực được các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền; Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất cho một năm nào đó có thể tính bằng giá đất trung bình của hai ba năm trước, sau khi loại bỏ những dữ liệu bất thường.

Ở các nước công nghiệp, chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo cách thức, thông lệ tốt như vậy mà làm.